Alcuni cittadini ci chiedono di dare informazioni circa la situazione, a Casal Monastero (ma per quanto attiene l’affrancazione potremmo tranquillamente dire tutta Roma), relativa all’affrancazione e al Diritto di proprietà: spiegare cosa esse siano, in poche parole, è complicato ma non impossibile… Cercare di capire come evolverà la situazione futura è già un’impresa molto più azzardata… Comunque proviamoci.
AFFRANCAZIONE
Se hai acquistato un appartamento in un piano di zona (PdZ) di Roma – e sei stato il primo acquirente – hai quasi sicuramente usufruito di agevolazioni di natura economica, siano esse sconti sul prezzo di acquisto rispetto al mercato e/o mutui a tassi agevolati. I costi legati a tali agevolazioni sono stati, a suo tempo, sostenuti dal Comune o dalla Regione, in parte tramite contributo diretto, in parte scontando al costruttore (e quindi all’acquirente finale) parte dei costi di urbanizzazione e concessione.
Il motivo di tale operazione era di dare a tutti (a chi aveva un ridotto capitale iniziale) la possibilità di poter acquistare una casa propria (edilizia agevolata).
Un po’ come per i diamanti di una famosa pubblicità tuttavia, anche una casa di edilizia agevolata, se è stata acquistata con determinate regole, lo è per sempre: in poche parole il beneficio iniziale (sconto sul prezzo di acquisto) non riguarda solo il primo compratore, ma deve essere trasferito anche ai successivi proprietari; pertanto, io che sono proprietario dell’immobile, al momento della vendita ho due possibilità: o vendo la casa allo stesso prezzo agevolato (ovvero ai prezzi previsti sui contratti d’acquisto di oltre 20 anni fa, più le rivalutazioni di legge) oppure posso venderla al prezzo di mercato, ma in questo caso è necessario “affrancarsi” dal vincolo versando una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento.
Chiaro vero?
Ora, cosa c’entra l’Affrancazione con il Diritto di Proprietà?
Nulla, sono due argomenti che riguardano gli stessi immobili ma che hanno procedure e costi diversi.
DIRITTO DI SUPERFICIE E DIRITTO DI PROPRIETA’
Torniamo all’acquisto della casa sul PdZ di cui sopra. Oltre alle agevolazioni di cui abbiamo parlato, il Comune a suo tempo previde un’ulteriore fattore di convenienza per i costruttori (e quindi sempre per gli acquirenti): anziché obbligare i costruttori ad acquistare il terreno (solitamente privato e quindi espropriato, o comunale) sul quale dovevano essere erette le case, ha fornito lo stesso in concessione per 99 anni (rinnovabili per ulteriori 99); al termine di tale periodo il terreno (e ovviamente le case che vi sono costruite sopra) tornerà di proprietà del Comune. Pertanto, quando noi abbiamo comprato le case, non ne abbiamo acquisito la proprietà piena (Diritto di proprietà) ma il diritto di occupare la superficie del terreno con la nostra casa per 99 anni a partire dalla data di concessione (Diritto di superficie). La buona notizia in questo caso sta nel fatto che il Comune, per alcune zone, ha già dato la possibilità, dietro pagamento di una somma contenuta e la stipula di un mini-rogito presso un notaio, di convertire il Diritto di superficie in Diritto di proprietà (come già avvenuto ad esempio a Torraccia: per la cronaca, i costi totali sostenuti per la conversione di un appartamento di taglia media sono stati attorno al migliaio di euro). Per procedere con questa operazione il PdZ deve essere inserito in una apposita delibera comunale (per Casal Monastero questo è avvenuto nel 2014) e devono essere determinati i coefficienti per la determinazione dell’importo da corrispondere al Comune (in corso); infine deve essere individuato un ente/società incaricata della riscossione (processo ancora in corso).
Ma dove si possono trovare maggiori informazioni e magari i moduli per le richieste?
Sul sito del Comune di Roma ci sono molte spiegazioni e degli aggiornamenti recenti, ai seguenti link:
1) AFFRANCAZIONE – Sito del Comune di Roma
2) DIRITTO DI PROPRIETA’ – Sito del Comune di Roma
Degli importi per il Diritto di proprietà abbiamo già parlato, e per l’affrancazione?
Dagli uffici comunali stanno arrivando le prime lettere di risposta ai cittadini di Casal Monastero che ne hanno fatto richiesta. Si tratta di coloro che in virtù di alcuni requisiti previsti dalle recenti delibere (rogito in corso, successioni) e dall’ultima del 12 dicembre 2016 (separazioni tra coniugi), hanno potuto esercitare il diritto di precedenza nell’elaborazione delle domande stesse.
Di seguito il link alla tabella con gli importi da pagare, salvo conguaglio.
https://www.urbanistica.comune.roma.it/images/pdz/affrancazione/Affrancazione-statistiche-14-12-2016.pdf
Come potrete vedere si tratta di cifre che vanno (a Casal Monastero) tra i 10.000 ed i 13.000 euro circa per poter vendere a prezzi di libero mercato un appartamento di circa 80/85 mq.
Qual è il problema:
1. Si tratta di importi in acconto “salvo conguaglio”, ossia chi paga, non sa quanto poi sarà il reale costo finale dell’affrancazione, ad oggi non ancora determinato dal Comune;
2. Alcune associazioni (anche a causa della clausola “salvo conguaglio”) stanno già pensando di impugnare le delibere
Sotto trovate la delibera numero 108 del 12/12/2016 dove si introduce la precedenza per i separati.
Sulla pagina facebook “Caos prezzi massimi di cessione” potete trovare alcuni interessanti articoli sull’argomento, scritti da persone che vivono lo stesso disagio del nostro quartiere.
Insomma, nonostante il Comune abbia stabilito che chi vuole vendere il proprio immobile a prezzo di mercato deve pagarne l’affrancazione, formalizzandone, a chi ne ha fatto già richiesta, l’importo, rimane comunque un grosso margine di incertezza su quello che potrà succedere in futuro.
Tra l’altro, anche le delibere che fissano i requisiti per la determinazione del diritto di precedenza sulla presentazione delle domande appaiono lacunose, per cui una famiglia numerosa che ha necessità di cambiare casa per motivi di spazio deve aspettare pazientemente che siano smaltite le richieste presentate (anche in data successiva) da chi, ad esempio, si sta separando dal coniuge: con questo non vogliamo dire di non dare precedenza a chi vive il dramma di una separazione, ma di rivedere i requisiti per la precedenza in modo da equiparare altre situazioni di oggettiva difficoltà.
Infine, vogliamo informare i cittadini che in questi giorni il C.d.Q. sta collaborando con altri comitati e con un avvocato sullo specifico argomento, al fine di redigere una relazione informativa chiara e dettagliata, che pubblicheremo su tutti i nostri mezzi d’informazione.
Tra le altre iniziative del C.d.Q., per quanto riguarda l’affrancazione, vorremmo chiedere una riduzione del prezzo per l’affrancazione calcolato dal Comune, in considerazione dell’intervenuta scadenza della nostra convenzione ventennale e – per passare dal diritto di superficie in Diritto di Proprietà – una procedura più semplice e veloce per il riscatto del terreno, riducendo il più possibile anche i costi: in proposito il C.d.Q. si farà presto promotore di un’iniziativa volta a “riunire” le varie istanze, al fine di permettere ai cittadini una riduzione dei costi fissi, come quelli, ad esempio, legati agli atti notarili.
Ovviamente ogni integrazione, aggiornamento e consiglio da parte dei nostri lettori sull’argomento, è sempre gradita!
A.S.S.C. Casal Monastero
Il Direttivo dei Sempre Attivi
