Come sapete il C.d.Q. non ha mai perso di mira i problemi concreti del nostro PDZ, tra cui quello dell’affrancazione e del diritto di proprietà, impegnando come sicuramente sapete un professionista per seguire le pratiche amministrative alquanto complesse ed onerose.
A seguito della nostra richiesta (primo allegato) siamo stati contattati ed invitati alla Commissione Urbanistica del 18/4/2018 (secondo allegato).
Siamo molto soddisfatti di questo rinnovato interesse dell’amministrazione capitolina: speriamo che oltre alle buone intenzioni seguano presto i fatti.
Ma cerchiamo di fare un piccolo riepilogo ed un riassunto su quanto emerso sul tema alquanto spinoso.
Piani di Zona, Affrancazione, Prezzi di Massima Cessione e Trasformazione sono i termini oramai di uso comune per i molti che hanno già “dovuto o voluto” affrontare le problematiche che derivano dalla inconsistenza e confusione legislativa in merito ai PEEP, ossia ai Piani di Edilizia Economica e Popolare (legge n. 167 del 18 Aprile 1962).
Molti altri, seppur li hanno sentiti pronunciare ascoltando “accorati” confronti tra interessati o leggendo articoli in rete o su carta stampata, non hanno avuto ancora modo o occasione per approfondire la tematica. Ed in particolare a loro suggerisco di incontrare presso la sede del Comitato di Quartiere Casal Monastero, nei giorni programmati (venerdì pomeriggio ore 17:00/19:00 e sabato mattina ore 10:00/12:00), l’Arch. Rosa Straface; la sua preziosa disponibilità sarà un’ottima occasione per avere primi chiarimenti. Altrimenti, anche in rete troverete informazioni utili, in particolare sul sito http://caosprezzimassimiroma.altervista.org.
Descrivere l’assurdità di quanto accaduto in questi ultimi anni, o di quanto sta accadendo negli ultimi mesi, è impossibile nelle poche righe di questo articolo. Tuttavia alcune cose certe possiamo riassumerle. La sentenza n. 18315 della Corte di Cassazione del 16 Settembre 2015 possiamo dire ha “scoperchiato” una tipologia di compravendite di abitazioni realizzate con i PEEP “non a norma di legge”, persino i primi atti di vendita da parte dei costruttori o cooperative. Qualcuno se ne era già accorto, qualche notaio o qualche acquirente, ma sicuramente molti altri hanno finto di non accorgersene o non avevano le conoscenze per rendersi conto degli errori commessi e delle annose conseguenze. Gli attori di cui parliamo sono quindi, costruttori in convenzione con i comuni, primi acquirenti, notai, dirigenti comunali, agenti immobiliari ed infine secondi o successivi acquirenti. Il problema principale è stato quello di aver rogitato compravendite di appartamenti non rispettando il “Prezzo di Massima Cessione”.
Ribadisco che tra i diversi attori coinvolti risultano “con ruolo di protagonismo indiscusso” anche molti dirigenti comunali che, ai notai dubbiosi e ad acquirenti altrettanto incerti che chiedevano chiarimenti in merito, rispondevano con lettere protocollate che “trascorsi cinque anni dal primo acquisto, il vincolo del rispetto del Prezzo di Massima Cessione poteva considerarsi decaduto”.
E’ cosi che i notai ora tentano di giustificare gli errori commessi e i danni che ne sono conseguiti, mostrando i famosi “nulla osta” rilasciati “ERRONEAMENTE” da parte di dirigenti e funzionari comunali. Gli interventi normativi successivi alla 167 non hanno di certo chiarito la questione, e la dimostrazione principale risiede nel fatto che una sentenza della cassazione, improvvisamente, scatena una inversione di marcia: blocca il mercato degli immobili in molte aree della città, aumentano giorno dopo giorno sia le cause tra acquirenti e venditori, la così detta “guerra tra i poveri” (che a mio avviso proprio alla pari non è) che le cause contro i Notai e contro il Comune di Roma. E qui viene il dunque: la responsabilità del Comune di Roma.
Ma prima di proseguire è necessario un ulteriore approfondimento per comprendere meglio il seguito. Le abitazioni edificate con i PEEP si suddividono in due principali categorie: in Diritto di Proprietà o in Diritto di Superficie.
Per semplificare la comprensione della differenza tra i due casi, possiamo dire che nel primo i proprietari dell’immobile lo sono anche del terreno sul quale l’immobile è stato edificato, nel secondo caso, seppur lo sono dell’immobile, non lo sono del terreno: quest’ultimo è concesso in uso dal comune per un certo numero di anni (solitamente multipli di 99 anni) trascorsi i quali il comune deciderà se venderlo “agli interessati” o prolungarne il diritto d’uso (mi rifiuto di considerare il caso da qualcuno ipotizzato ossia che il comune un giorno potrebbe rivolerlo indietro…). E’ importante a questo punto specificare che i comuni possono anche decidere, prima della scadenza del “diritto di superficie”, di consentire ai proprietari degli immobili di acquistare, o meglio “riscattare”, il terreno, stipulando un atto di “nuova convenzione” con il comune stesso, a seguito del pagamento di un corrispettivo calcolato seguendo criteri di valutazione predefiniti: e questo è proprio l’atto che in testa dell’articolo è stato denominato “Trasformazione” …
L’articolo 31 della legge n. 448 del 23.12.1998 consente ai Comuni la possibilità di eliminare i vincoli contenuti nelle convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/71 (tra i quali il vincolo dei prezzi di massima cessione) nell’ambito della cessione di aree in “diritto di proprietà” all’interno dei piani PEEP. Questo significa che, per chi già è in diritto di proprietà, o per chi lo diventa “trasformando” il suo diritto da “di superficie” a “di proprietà”, il comune può deliberare che, trascorsi un certo numero di anni, 20, 25 o 30 anni dalla data della convenzione “prima”, ossia quella tra costruttori (o cooperative edilizie) e il comune, tutti i vincoli compresi nella convenzione stessa decadano automaticamente.
Molti comuni italiani hanno dimostrato di aver valutato la gravità dei problemi che hanno afflitto numerose famiglie, e non di certo per loro diretta responsabilità… Solo nel Comune di Roma si stima siano coinvolte da 300 mila a 400 mila famiglie. E allora, comuni sia grandi che piccoli, quali ad esempio Ravenna, Cuneo, Torino, Modena, Albano Laziale, Viterbo e molti altri, hanno dimostrato di voler venire incontro ai cittadini individuando la soluzione che appare perseguibile da una interpretazione attenta della normativa vigente di cui sopra, ossia consentendo e semplificando le “trasformazioni” e stabilendo inoltre una scadenza automatica dei vincoli quali quelli dei prezzi di massima cessione.
Ma il Comune di Roma non ne vuole sapere e, almeno per ora, si è pronunciato in modo contrario deliberando ad Agosto del 2017 che: “i vincoli sono di durata illimitata e non esiste “trasformazione” che li elimini…”, costringendo tutti i proprietari interessati a vendere il proprio immobile a prezzo di mercato e a pagare la famosa “affrancazione”; persino a chi già, per errore, ha pagato un immobile un prezzo fino a tre/quattro volte superiore al prezzo di massima cessione. In molti non hanno accettato questa posizione del Comune di Roma e, come anche i nostri “vicini” di Torraccia, hanno contestato per vie legali questa posizione.
E allora, in attesa degli esiti delle contestazioni, considerando il confronto con gli altri comuni (tra i quali alcuni laziali), avendo la strana sensazione che esistano “cittadini di serie A e cittadini di serie B” e chiedendoci con inconsueta curiosità: “ma non dovremmo essere un paese democratico?”, il Comitato di Quartiere ha inoltrato una lettera di richiesta chiarimenti sullo stato dell’arte delle trasformazioni a molteplici attori del Comune di Roma coinvolti, quali: Direttore della Direzione Edilizia e della U.O. Edilizia Sociale; Direttore del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica; Presidente della Commissione Capitolina Permanente VIII – Urbanistica; Presidente della Commissione speciale Capitolina di Indagine Amministrativa sui P.d.Z. per l’Edilizia Economica e Popolare; All’Assessore all’Urbanistica Luca Montuori; Al Sindaco di Roma Capitale; All’Assessorato al Patrimonio e alle Politiche abitative; Presidente dell’Assemblea Capitolina; Presidente del Municipio IV di Roma Capitale.
In risposta, la Presidente della Commissione Urbanistica di Roma Capitale, la Dott.ssa Donatella Iorio, ci ha invitati ad una Commissione Capitolina indetta il 18 Aprile c.a. per discutere della questione “trasformazione” all’interno del primo punto all’ordine del giorno: Analisi dello stato di attuazione del piano di zona D1 Casal Monastero.
Protetto da due “bodyguard” di eccellenza, l’Arch Rosa Straface e l’Arch. Teresa Baglioni, in rappresentanza del Comitato di Quartiere, abbiamo partecipato alla commissione. E’ stato interessante conoscere lo stato di avanzamento del nostro piano di zona (di cui racconteremo in un successivo articolo) che è stato considerato in quel tavolo uno dei più avanzati della capitale e con risultati eccellenti, ma nel contempo è stato alquanto deprimente prendere atto dell’incapacità di alcuni funzionari del Comune, presenti in commissione, e in rappresentanza dei rispettivi assessorati, di fornire risposte dirette alle domande che la Presidente Dr.ssa Iorio formulava, quali:
- motivare i ritardi nel completamento delle opere “a scomputo dei comparti edificatori”;
- di progetti decennali a completamento del P.d.Z.;
- dello stato dell’arte del progetto del prolungamento della Metro B, etc… (ma come anticipato, di questo ne parleremo in altro articolo).
Rimanendo al tema, la Presidente ha chiesto all’Arch. Cazzola dell’assessorato urbanistica – dopo aver rilevato che le opere di urbanizzazione primarie sono state terminate e che i contenziosi con precedenti proprietari delle aree interessate dal quartiere risultano conclusi – quali siano le ragioni per le quali ad oggi non si sia potuto consentire ai proprietari degli immobili, attualmente in diritto di superficie, di trasformarli in diritto di proprietà, come previsto dalla delibera 55 del 2011. Possiamo senz’altro sostenere di aver colto un interesse significativo da parte della Presidente Iorio e di Andrea De Priamo Vicepresidente dell’assemblea capitolina che – per questa come per le altre problematiche ancora irrisolte del piano di zona – hanno manifestato la volontà di affrontare le questioni ed individuarne le soluzioni. Ma staremo a vedere… Nello specifico, la Presidente ha ufficialmente richiesto ai rappresentanti dell’Assessorato Urbanistica di fornire a Lei e a noi del Comitato una risposta che speriamo arrivi a breve. Non appena avremo copia del verbale della commissione, e la risposta da parte dell’Assessorato Urbanistica, vi aggiorneremo ulteriormente…
A.S.S.C. Casal Monastero
Il Direttivo
7 2018 Richiesta audizione Commissione PdZ_Redacted
